成長戦略

本投資法人は、以下の成長戦略に則り、投資主価値の最大化を目指します。

外部成長戦略	「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待できる地域において高い競争力を持つホテル用不動産等の取得 ポートフォリオ全体の収益力、安定性、質の向上

ホテル用不動産等のハード、ソフト、ロケーション面での優位性を重視

• 重要な投資対象は運営及び管理ノウハウ、投下資本、立地の制約から参入障壁が高い「フルサービスホテル」及び「リゾートホテル」
• 「リミテッドサービスホテル」はホテル賃借人の信用力、築年、ロケーション、客室構成、収益性を重視
• シングルルームを主体とする宿泊特化型ホテルについても、ホテルスペックやアップサイド実現の蓋然性等を勘案し個別に取得を
  検討
• 特に、アクティブ・アセットマネジメント戦略の実行による内部成長及び既存物件とのシナジー効果が期待されるホテルについては、積極的に取得を検討

戦略的投資対象地域

• 北海道エリア、東京及びベイエリア、大阪・京都エリア、福岡エリア、沖縄エリア

取得時の内部成長戦略の検討・立案

• 契約改定時等における適切な賃料水準・スキームの検討、費用削減可能性、ハード面の改善可能性の検討
• 特に、変動賃料等導入物件では、賃借人・ホテル運営者と協働して内部成長を促進

ホテルへの多様な投資機会に対して、HMJの効率的なホテルオペレーションプラットフォーム及び運営改善ノウハウ等を活用して対応

内部成長戦略	アクティブ・アセットマネジメント戦略の着実な実行による「安定性」と 「アップサイド・ポテンシャル」の両立

アップサイドを実現する「アクティブ・アセットマネジメント戦略」の立案及び実施

• 成長期待の高いホテルを中心とした収益力向上及び競争力強化につながる戦略的CAPEXの実行
• 賃料引上げ、アップサイド取込み可能な賃料スキームへの変更
• 運営委託方式の物件における運営委託報酬の削減
• 優良なオペレーターとのコラボレーションによるホテル収益の向上
• インターナショナル・ブランドへのリブランドによるインバウンド需要の取込み
• ホテル売上面・費用面双方にわたるGOP最大化を企図した効率的なホテル運営体制構築への積極的な提言
• 現下のマーケット環境に即した、各ホテルの特性を生かした商品造成による国内需要の喚起と取込み

安定収益の確保を実現する資本的支出の立案、実施、及び賃借人のモニタリング

• ホテル賃借人の信用力の分析、ホテル収支の把握、賃料負担力の注視、改善
• 競争力及び資産価値維持・向上につながる資本的支出の実行によるテナント等の賃料負担能力の維持・向上の確保

財務戦略	財務の健全性及び安定性確保 レンダーフォーメーション及び金融機関との関係強化 資金調達手法の多様化

金融機関と良好な関係を維持

返済期限の分散化に配慮しつつ、必要に応じて金利固定化等、財務安定性を向上

資金調達コストの最適化

公募増資及び投資法人債の発行等、資金調達手法の多様化

当面LTV50%（総資産ベース）を上限とする運営